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委托公证让“房虫”啃掉巨额差价

浏览5641次　　　发布时间: 2010-12-20 11:25:31 　　　打印本页

提要：在江城武汉，有一批活跃在二手房市的炒房者，他们利用信息的便利，一面通过委托公证的方式从卖主手里“买”下房子，一面又将房子加价转卖给那些急于购房的人。这些被称为“房虫”的职业炒房者，每卖一套房屋往往获利高达数万元，并且巧妙“规避”了买卖房屋应缴纳的契税。而等交易完毕后，一些买家才发现，自己从“房虫”手上买到的房子价格比原房主开出的价格要高出许多……委托公正是否合理合法？是否存在风险？近来，这一现象引起社会越来越多的关注。

　　“房虫”替房主卖房

　　一套房赚了七八万元

　　买到一套二手房、办完过户手续后才得知，原来真正的房主开出的价格是24.8万元，自己买到手的却是32万元。买房人朱女士今年就遭遇了这样的烦恼。

　　今年4月28日，朱女士在硚口一家中介购买了一套二手房，合同价32万元。签合同时，原房主并未出面，是一位彭女士持与原房主办理的委托公证书进行交易。事后，朱女士发现这位彭女士是硚口另外一家中介的工作人员。朱女士随后找到了原房主周先生。周先生告诉她，今年1月份他与彭女士签订了买卖合同，收取了彭的定金，但没有进行过户。直到4月26日，周先生与彭女士签订了委托公证书，收取了彭的房款24.8万元。周先生并不知道，这套房子马上被转手卖给了朱女士，且差价高达7万多元。朱女士认为，中介这种行为有收房再加价卖出的嫌疑。

　　而与朱女士成交的那家中介店长介绍，当时卖家彭女士是持有合法的公证书来交易的，过户手续也是齐全的，在房管局顺利过户说明交易是合法的。至于彭女士是宗关一家中介机构工作人员的事宜，她表示后来才知情。

　　无独有偶，卖家陈先生上月也遭遇了这样的稀奇事。“都知道房屋买卖一定要过户以免后患，而现在几十万的房子出售后，买方居然不要产权，这是否有什么猫腻呢？”惴惴不安的陈先生向记者反映，他通过某中介与买家签订房屋买卖合同后，对方竟要求过段时间后过户，说这样可以省下部分税费。原来，陈先生的房子挂牌价42.5万元，随后中介通知说有人准备购买此房。双方约定成交价40万元，买方一次性付给陈先生，但不过户，双方签订买卖合同后办理委托公证书。收钱后陈先生提供给买家两证，买家可以全权处置该房产。对于陈先生的疑问，买家称该房子还没有满五年，等满五年后再办理过户，可以省税费。

　　一纸委托公证

　　“规避”上万税费

　　在这种通过委托公证交易的案例中，有少数人是为了避税而不过户。市民李先生去年在光谷一家中介看中了一套二手房，与房主约定价格为55万元；可一算税费，李先生犯了难。由于房屋交易属于卖方市场，因此本应由双方负担的营业税、个人所得税等费用也都转嫁给了他。这时，帮助李先生办理二手房交易的中介公司向他建议，做委托公证可以“合理”避税。根据规定，目前房产证不满5年的房屋上市销售需要缴纳多项税款。李先生告诉记者，如果他买这套房屋，如果暂不过户而是办个委托公证，等房产证下发满5年之后再过户，税费一下子能降很多，就可以“合理”避税了，这对房贷压力很大的他是很诱人的。

　　但办理委托公证的更多的则是为了赚取差价。“这样私下签买卖协议，只办理委托公证而不过户的，一般都是炒房人在做这样的交易。”从事二手房交易多年的张先生告诉记者，这样做的目的就是为了“避税”，降低投入成本。也不排除有些人本就是中介的工作人员，手拿委托公证后，这些炒房人扮作新卖家，就能寻觅新的买家卖掉房子，赚取差价。

　　业内人士给记者算了一笔简单的账，以一套60万元、100平方米的普通二手房为例，如果炒房客要跟卖家过户成交，单契税可能就要交9000元；他再以70万元的价格出售，那其中的10万元就要征收5.5%的营业税，加上个人所得税等费用，2次交易中，这名黄牛得支付1.5万多元，这都算是他的投资成本。如果采取公证不过户的方式，那赚转手差价时，就可以省下这笔钱了，如果房子是非普通住宅或者总价高，节省的税费更多。

　　近年来，随着楼市的不断升温，为了“避税”降低成本，从而赚取更多的差价，炒房者的手段也越来越多。

　　那为什么房屋卖家愿意为炒房者办理委托公正呢？原来，办理公证后，炒房者一次性付房款给房主，后面的交易都不需要房主出面，很多房主觉得二手房交易涉及很多环节，不需要自己去跑，很省心，自然就答应了。一些房主认为，委托公证对自己没什么风险，因为房子还是自己名下的，自己也拿到了房款，再能加价卖出的话是炒房者的事；更有甚者，房主也和炒房客协商，如果多卖了房款，就进行分成。

　　律师提醒——

　　买卖双方都有隐患

　　“这对买卖双方来说，风险都很大。”武汉资深房产律师何新权表示。对于卖家来说，无论买家是一次性付款还是按揭付款，在未办理过户前不要为买家提供委托公证，因为产权尚未转移，涉及房屋的相关责任问题仍然由原业主负责。对于二手房投资者来说，虽然通过公证已取得房屋“产权”，可以任意处置房产，但房产未过户就不属于投资者，如果业主取消“公证”，或房产被法院封查、拍卖，投资者就会有很大损失。对于真正想买房的人来说，在过户前要与产权证上的实际房东见面再进行交易，避免风险。

　　很多人以为拿到房主委托卖房的公证，自己的权益就有了保障，这是对委托公证的误解。委托公证是委托人单方的法律行为，委托他所信任的人以自己的名义代为办理事务，相关行为的法律后果也由委托人承担。根据法律规定，单方的法律行为是可以撤销的，所以将委托书视为交付购房款的法律保障是非常危险的。即使委托公证没有被委托人（房主）撤销，由于房屋仍然登记在房主的名下，在房价升高的情况下，为了利益房主完全可以瞒着买房人再将房屋高价卖给他人。

　　而对于这类炒房行为，业内人士称很难打击。硚口区房管局物业市场科李科长介绍，目前相关的法律法规确实没有禁止房主委托公证卖房，即使是中介工作人员游说房主办理公证委托，由于是个人私下行为，也很难查实。

　　不过，业内人士建议加强对中介经纪人参与类似公证委托的打击。建设部早在2006年就发现了此类交易的风险。当年颁布的《中国房地产经纪执业规则》22条中明确规定“房地产经纪人员不得在经办业务中诱导、指使委托人以合法的形势掩盖非法目的，采取假赠与、瞒报或不实申报成交价、借公证委托等手段规避国家相关规定。”

发布时间:2010-12-20 11:25:31

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